Expertise de valeurs

Evaluation, expertise, estimation, avis de valeur autant de termes utilisés et qui ont pour objectif celui d’obtenir la valeur d’un bien.

Mais comment peut-on laissé croire qu’un avis de valeur ou une estimation puisse conclure à une réelle évaluation sans justification, sans réflexion aboutie juste par un calcul de prix au m2.

« Chaque propriétaire est en droit d’attendre du professionnel de l’immobilier, un travail de valorisation précis et accessible, argumenté, pour un patrimoine dont la détention a demandé souvent beaucoup de sacrifice » Jacques LUMBROSO.

  • La Charte de l’expertise en évaluation Immobilière à laquelle nous adhérons pleinement donne de l’expert la définition suivante : « L’expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l’art d’évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports »
  • Nous respectons un code de déontologie, Il fait même partie des statuts de la Chambre des Experts Immobiliers de France auxquels nous adhérons : les dispositions de ce code engagent notamment tous les experts dans l’esprit de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière conclue à Paris le 30 janvier 1998, qui régit notre profession. De plus, notre Chambre veille au respect rigoureux de ces règles et défend les valeurs de ses membres basées sur l’impartialité, la rigueur, le sens des nuances, la conscience professionnelle, le savoir-faire, l’humilité et le bon sens commun.

Qu’il s’agisse d’achat, de vente, de transmission, de donation, de succession, de partage, de déclarations fiscales ou encore de valorisation d’actifs, particuliers, notaires, avocats, entreprises, juges, organismes publiques, font tous appel, à un moment ou un autre, à un expert en évaluation immobilière.

Toutes parties prenantes confondues, une récente étude menée auprès de donneurs d’ordre livrait le résultat sans appel de 91% d’avis positif sur la valeur ajoutée du métier d’expert en évaluation immobilière dans leurs projets immobiliers.

L’explication de ce résultat et de ce rapport si privilégié qu’entretiennent les experts immobiliers avec leurs clients ne tient rien du hasard. Il est le fruit de règles communes que nous nous imposons, basées sur trois valeurs qui caractérisent la culture de notre métier :

  • L’objectivité : elle se traduit en premier lieu par l’indépendance de l’expert, gage de crédibilité. Elle passe également par « la justesse de la valeur » : méthode de calculs, bases de références, réseau d’experts, les sources doivent être multiples et la valeur démontrée.
  • La compétence : l’expert actualise en permanence son savoir-faire : il suit chaque année des cycles de formations continues dans les domaines techniques, juridiques, économiques et urbanistiques afin de parfaire ses connaissances et toujours rester au niveau d’exigence de la profession.
  • Le rapport : c’est la phase de matérialisation du métier, de la concrétisation du travail de l’expert : la remise d’un rapport d’expertise au client, document reconnu comme référent par l’ensemble des acteurs de la sphère immobilière.

Nos domaines d’activités

L’IMMOBILIER RESIDENTIEL

L’immobilier résidentiel est le domaine qui nous concerne le plus parce qu’il représente les biens dont nous avons tous besoin pour nous loger…

Pour les appartements, nous distinguons les parties privatives (les surfaces occupées y compris les annexes) et les parties communes (hall d’entrée, escalier, ascenseur, boîtes aux lettres, toiture, façades, fenêtres, chauffage collectif, colonne d’eau, …).

La qualité d’un appartement s’apprécie par ses qualités propres telles que : les commodités, l’adresse, l’environnement, l’exposition, la qualité architecturale de l’immeuble, son niveau d’équipement, son calme, les prestations, son état, sa composition, son isolation thermique et phonique et la rationalisation de sa superficie. Les parties annexes seront largement appréciées : cave, grenier, stationnement, balcon ou terrasse… Ce bien sera également replacé dans son marché local par rapport à la demande actuelle et les biens disponibles. Nous
analyserons également les dépenses de fonctionnement de ce bien (chauffage, eau chaude, charges de copropriété).

Pour une maison, elle est le plus souvent en pleine propriété, plus rarement en copropriété, sous appellation horizontale ou sous règlement associatif.

Pour les éléments d’habitation, les qualités s’apprécieront comme un appartement, avec les annexes éventuelles. Pour la partie foncière, une analyse toute particulière sera faite pour sa qualité d’agrément (jardin, plantations, piscine, …) et sa capacité constructible éventuelle.

Enfin, une étude toute particulière sera faite sur d’éventuelles servitudes qui pourraient exister sur ces biens ayant une incidence en plus ou en moins sur la valeur du bien expertisé. En conclusion, nous vous invitons à nous contacter pour tout renseignement.

L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

L’immobilier de l’entreprise constitue un élément important du patrimoine immobilier français.
Globalement il se répartit en trois catégories principales :

  • L’immobilier de bureaux,
  • Les locaux d’activités et locaux industriels,
  • L’immobilier spécifique à une activité économique précise (hôtels, cinémas, cliniques, logistiques, logements des personnes âgées ou dépendantes, …).

Contrairement au logement d’habitation, l’occupant est très souvent locataire. Il existe donc deux marchés immobiliers : celui de l’occupant et celui du propriétaire. Ils peuvent avoir des objectifs convergents mais également divergents.

En effet, la législation française en matière de baux commerciaux procure une souplesse relative à l’occupant locataire et constitue un risque permanent de vacance pour le propriétaire.

Par ailleurs, il existe une règle générale : celle de l’adaptation de l’immobilier de l’entreprise à l’évolution économique de l’utilisateur.

L’évolution du coût du travail par exemple, celle d’une nouvelle organisation liée notamment à l’informatique et à la télématique, les nouvelles règles environnementales,…, ont une influence directe sur le patrimoine immobilier qu’un locataire peut quitter facilement et rapidement en cas de mauvaise adaptation.

Un bien non adapté ne trouve alors plus d’utilisateur et sa valeur vénale ou locative devient faible, voire nulle. C’est souvent le cas pour des immeubles de bureaux peu adaptables ou pour des immeubles d’entreprises conçus pour une activité déterminée et dont la conception et la construction ne peuvent suivre l’évolution souhaitée.
En France, un certain nombre de propriétaires obéissent à des règles strictes d’évaluation périodiques de leur patrimoine immobilier.

La faible durée des baux commerciaux (généralement 9 ou 12 ans au maximum) nécessite, pour le locataire comme pour le propriétaire, une adaptation régulière du loyer à son environnement économique et géographique.

Connaître la valeur locative réelle d’un bien, permettre une négociation de loyer, connaître la valeur vénale de son patrimoine, pour établir un bilan d’une part, emprunter, céder, arbitrer, mieux valoriser d’autre part, sont des éléments qui nécessitent une expertise régulière en valeur immobilière.

LA COPROPRIETE

Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Ce cadre a été modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 et par la loi ENL du 13 juillet 2006.

L’expert, professionnel expérimenté, assiste tout copropriétaire ou conseil syndical dans ses relations avec son syndic.

  • Apporte conseils juridiques, comptables et techniques,
  • Vérifie le bon respect du règlement de copropriété, l’exacte application de l’état descriptif de division,
  • Contrôle le respect de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret 67-223 du 17 mars 1967,
  • Analyse les contrats, leur opportunité et leur adéquation avec la copropriété.

L’expert aura aussi un rôle de médiateur entre un copropriétaire et son syndic en apportant son savoir et son expérience lors de la naissance de tout conflit (qui souvent est issu de la méconnaissance, ou du non-respect de la loi).

EVALUATION DE FONDS DE COMMERCE

Quels sont les critères retenus ?

Le rôle de l’Expert consiste à effectuer une analyse complète des différents éléments à la fois juridiques (les différents contrats), comptables (le bilan et le compte de résultat), financiers (les créances et les dettes) et économiques (l’environnement, les moyens mis en œuvre) pour déterminer, selon la mission confiée, la valeur du droit au bail, celle du Fonds de Commerce ou du Fonds Artisanal.

Selon les circonstances et les besoins, le rapport détaillé de l’expert vous permettra de mesurer les enjeux financiers, fiscaux et patrimoniaux d’une cession et d’éclairer votre décision de transmettre ou de valoriser votre entreprise :

  • Pour un éventuel acquéreur, il s’agira de savoir si le prix demandé par le vendeur est justifié et éviter de commettre des erreurs d’appréciation qui pourraient mettre en péril l’activité future,
  • Pour équilibrer les partages lors d’une donation ou d’une succession ou tout simplement pour anticiper une éventuelle contestation des autres héritiers ou légataires,
  • Afin de solutionner un différend entre associés,
  • Afin de conforter une demande de financement bancaire et de mesurer le risque final,
  • Et également pour connaitre le montant d’une indemnité d’éviction en cas de résiliation du bail commercial à l’initiative du bailleur.
    L’indépendance de l’Expert, sa parfaite objectivité ainsi que son argumentation détaillée seront également recherchées lors d’un arbitrage ou d’une négociation entre deux parties aux points de vue et aux intérêts divergents.L’Expert peut avoir un rôle de conciliation en apportant un éclairage neutre sur une situation délicate à gérer, et un rôle de conseil pour accompagner le dirigeant dans les phases importantes de la vie de l’entreprise.

N’hésitez pas à prendre conseil et avis avant d’engager la mission.

L’EXPERT DE JUSTICE

Nous sommes inscrits sur la liste des Experts judiciaires près la COUR D’APPEL DE RIOM depuis 2016 dans la rubrique C-02.02 ESTIMATION IMMOBILIÈRE et C-02.03 GESTION D’IMMEUBLE-COPROPRIÉTÉ.

En effet, les magistrats ont à leur disposition des listes de personnes (physiques ou morales), établies dans chaque d’appel. Pour y figurer, il faut être particulièrement qualifié dans une profession et faire acte de candidature auprès du Procureur de la République du Tribunal de Grande Instance de son domicile. Le titre exact est Expert près la Cour d’Appel.

Professionnel qualifié, le professionnel est expert judiciaire durant mission confiée par le magistrat.