Informations pratiques bailleurs

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre ou louer un bien ?

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de faire réaliser par des professionnels agréés un certain nombre de diagnostics afin de transmettre les résultats au futur propriétaire ou au futur locataire. Suivant la nature de votre projet, le nombre de diagnostics obligatoires peut varier.

Bon à savoir

Vous pouvez, si vous le désirez, effectuer à nouveau ces diagnostics avant leur date de fin de validité. Certains propriétaires ayant réalisé des travaux d’amélioration énergétique par exemple peuvent ainsi tenter d’obtenir de meilleurs résultats dans le cadre du DPE.

LISTE DES ÉQUIPEMENTS OBLIGATOIRES EN LOCATION MEUBLÉE

Un propriétaire qui veut louer un logement meublé doit répondre à certaines obligations. Le locataire doit pouvoir cuisiner, prendre ses repas, dormir, ranger ses affaires, faire le ménage…
Le décret du 31 juillet 2015 (n°2015-981) liste les meubles et équipements indispensables pour vivre au quotidien :

• une literie comprenant une couette ou une couverture ;
• un dispositif d’occultation des fenêtres (volets, stores ou rideaux) dans les pièces utilisées comme chambres à coucher ;
• des plaques de cuisson ;
• un four ou un four à micro-ondes
• un réfrigérateur et un congélateur (ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6°) ;
• des ustensiles de cuisine et la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• des sièges et une table ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• le matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.
  

  Les équipements doivent être en bon état d’usage. Ce n’est pas une obligation, mais le propriétaire qui veut louer son logement meublé a donc plutôt intérêt à installer des meubles et appareils électroménagers résistants. Il doit les remplacer ou les réparer si nécessaire au cours du temps.

TAXE D’HABITATION DU LOGEMENT : QUI PAYE ?

En principe, c’est la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition qui est redevable de la taxe d’habitation : le propriétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit. Dans la pratique, les règles relatives au paiement de la taxe d’habitation diffèrent entre la location meublée classique et la location meublée saisonnière.

LOCATION MEUBLÉE CLASSIQUE ET TAXE D’HABITATION

Le paiement de la taxe d’habitation du meublé est à la charge du locataire, si les deux conditions suivantes sont réunies :

• le locataire occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition ;
• il dispose du logement meublé de manière permanente et exclusive, même en cas d’absence.

Quid du locataire qui déménage en cours d’année ? Il reste redevable de la taxe habitation du bien meublé s’il l’occupait au 1er janvier. Le propriétaire doit cependant prévenir le centre d’impôts dans les meilleurs délais sous peine d’avoir à payer lui-même la taxe d’habitation, s’il ne peut justifier du paiement par son locataire.

Dans le cas où le logement meublé, proposé à la location, est vacant au 1er janvier, le propriétaire peut être exonéré de la taxe d’habitation.

Dans ce cas, il doit apporter les preuves suivantes :

• l’inoccupation du logement meublé au 1er janvier ;
• la mise en location du meublé avant le 1er janvier (mandat de gestion locative avec une agence immobilière, par exemple) ;
• l’absence d’intention d’occuper le logement au cours de l’année.

TAXE ET FISCALITE DES PROPRIETAIRES BAILLEURS :

Les taxes du propriétaire bailleur :
Le propriétaire bailleur doit payer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe ou redevance des ordures ménagères dont il peut demander le remboursement à son locataire au titre des charges récupérables. Ce dernier paye aussi la taxe d’habitation, dès lors qu’il est occupant du logement au 1er janvier de l’année.

Les revenus locatifs perçus par le propriétaire sont assujettis à l’impôt sur le revenu. Le propriétaire bailleur doit les déclarer différemment selon le type de location (meublée ou vide).

• Spécificité pour les locations vides
  Les revenus locatifs des locations vides relèvent de la catégorie des revenus fonciers imposables, soit sous le régime du micro-foncier, soit sous le régime du réel.

Pour bénéficier du régime forfaitaire (ou micro-foncier), le propriétaire bailleur ne doit pas percevoir plus de 15 000 euros annuels de revenus fonciers. Ce régime prévoit un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs perçus. Cet abattement, automatiquement calculé par l’administration fiscale, doit permettre de couvrir les frais avancés par le propriétaire. Ce dernier ne peut donc déduire aucune charge réelle de ses revenus fonciers et ne peut donc pas générer de déficit foncier.
Ce régime est incompatible lorsque le propriétaire bailleur (ou un autre membre de son foyer fiscal) perçoit des revenus fonciers d’immeubles particuliers comme par exemple un monument historique donné en location, un logement soumis à un régime spécial comme le dispositif « Robien » ou « Scellier » …

A noter :

Le régime dit du « micro-foncier » est automatique lorsque les revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 euros. S’il aboutit à n’imposer que 70 % de ces revenus, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime réel d’imposition (voir ci- dessous) si le montant total des charges déductibles est supérieur à 30 % des recettes.

Mais attention, cette option engage pour trois années consécutives.

Le régime réel est obligatoire pour ceux qui perçoivent plus de 15 000 euros par année de revenus fonciers. Ce régime permet au propriétaire de déclarer les dépenses réelles et réalisées dans le logement dans l’année comme les dépenses de réparation et d’entretien, les travaux d’amélioration, les provisions pour charges de copropriété, les frais d’administration, de gestion et d’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les déductions forfaitaires prévues par certains dispositifs d’investissements locatifs…

• Spécificité pour les locations meublées
  Les revenus tirés de la location meublée habituelle relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Comme pour les revenus des locations vides, il existe deux régimes d’imposition aux BIC.

Seuls les propriétaires bailleurs qui perçoivent au plus 32 900 euros par an de revenus de leur location meublée peuvent choisir le régime forfaitaire (ou micro-BIC).
Dans ce cas, le bénéfice imposable est calculé après un abattement de forfaitaire de 50 % avec un minimum de 305 euros.

Ce régime n’est en aucun cas une obligation, le régime réel d’imposition des BIC étant accessible à tous.
Ce dernier devient obligatoire pour les propriétaires qui perçoivent plus de 32 900 euros de recettes de leur location meublée. Il permet au propriétaire de déclarer les dépenses effectivement réalisées dans l’année, comme les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration, l’amortissement des locaux, les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt et les impôts locaux.