Investir dans un bien restauré en centre-ville (art. 199 novovicies du CGI)
A partir du 01 janvier 2019, la loi Denormandie vient compléter la loi Pinel ancien et remplacer le dispositif Cosse« louer abordable ». Ce nouveau dispositif d’investissement locatif encourage les travaux de rénovation dans des zones comportant de nombreux logements vacants ou en mauvais état. Il porte le nom de Julien Denormandie, actuel ministre de la Ville et du Logement.
Les avantages fiscaux d’un investissement Denormandie
La loi Denormandie concerne les investisseurs qui achètent un logement ancien pour le mettre en location. Elle sera accordée autant aux particuliers qui veulent organiser seuls les travaux qu’à ceux qui s’adresseront à un promoteur, pour acheter un bien immobilier rénové.
Elle ouvre droit à la même réduction d’impôt qu’un investissement Pinel ancien. Elle dépend là encore de la durée de location du logement, à savoir :
- 12 % pour un engagement de louer pendant 6 ans
- 18 % pour un engagement de louer pendant 9 ans
- 21% pour la prolongation de l’engagement jusqu’à 12 ans
La réduction d’impôt porte sur l’ensemble de l’investissement, c’est-à-dire qu’il englobe le prix d’achat et le montant des travaux.
Les conditions pour investir en Denormandie
L’investisseur achète un appartement ou une maison à restaurer dans une zone comprenant de nombreux logements vides ou vétustes, dans la limite de 300.000 euros par an, et 5 500 € du m². Le budget consacré aux travaux doit représenter 25 % du total de l’opération.
L’aide fiscale ne devrait pas être conditionnée au respect d’une réglementation énergétique, comme le label RT2012ou BEPAS.
Le savez-vous ?
Il existe d’autres dispositifs d’incitation à l’investissement dans l’immobilier ancien : la loi Malraux et la loi Monument Historique. En dehors de ces dispositifs de défiscalisation, l’investisseur peut déduire de ses revenus imposables le déficit foncier généré par les travaux.
Où investir en Denormandie ?
La nouvelle loi vient complémenter les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif existant dans le neuf. Les lois Pinel ou Censi Bouvard, par exemple, ont favorisé la création de programmes immobiliers et de nouveaux quartiers en périphérie des centres-villes.
Le Denormandie se recentre sur les centres urbains qui se sont vus désertés, sans tenir compte de la tension du marché (zonage ABC) ou de la taille de la commune :
- les 222 communes qui ont signé les conventions « cœurs de ville »: LE PUY EN VELAY concerné
- celles qui se font accompagner par l’Etat dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT)