Syndic de copropriété

« L’ENFER C’EST LES AUTRES » Antoine de Saint Exupéry

La copropriété n’est pas en bonne santé ! L’abondance du contentieux en témoigne. Si l’on cherche à porter un diagnostic sur la cause de ce malaise, il semble qu’il faille        incriminer bien plus « l’esprit de copropriétaire » que les déficiences des textes.
La copropriété est un mode d’habitat plus souvent subi que choisi qui représente tout de même 7.6 Millions de logements.

Afin de policer les relations humaines entre propriétaires dans un ensemble immobilier, il a été mis en place un certains nombres de dispositions. Le syndic représentant les copropriétaires et désignés par eux est garant des droits de chacun et de l’application des textes tant en matière comptable que réglementaire. Nous allons décrypter certains termes.

La Copropriété en quelques mot clés :

La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple).

Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales.

Le règlement de copropriété, est LE document de référence d’une copropriété. Il fixe les règles de vie de la copropriété, détermine les droits et les obligations des copropriétaires. Il organise donc la vie de la copropriété.

Le règlement indique la répartition des lots, les conditions d’utilisation des parties communes et des parties privatives, la répartition des charges et la méthode de calcul de la répartition des charges entre les copropriétaires.

L’état descriptif de division est le second document essentiel constitutif d’une copropriété. Il peut être inclus dans le règlement intérieur ou faire l’objet d’un document annexe.

L’état descriptif de division établit un inventaire détaillé des lots de la copropriété dans le cadre de la publicité foncière. Le notaire de la copropriété le fait publier à la conservation des hypothèques.

Chaque lot privatif est répertorié, numéroté, localisé, décrit et l’usage du lot est indiqué. Figure aussi dans ce document la répartition des tantièmes de copropriété, cette quote-part étant déterminée lors de la création de la copropriété en fonction de la surface de chacun des lots, composition et étage.

Quel est le rôle du syndic :

Notre mandat de syndic personnalisé:

Nos garanties :

Professionnel qualifié avec une expérience de plus de 15 ans en matière juridique et comptable dans la gestion d’immeuble en copropriété et administration judiciaire.
Professionnel formé, nous justifions d’une formation en continue auprès de la Chambre des Experts Immobiliers de France (Pathologie du bâtiment et évolution réglementaires)
Notre Garantie financière souscrite auprès de Galian permet à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite.
Notre Assurance responsabilité civile professionnelle vous assure dans le cadre de notre mission,
Carte professionnelle portant la mention syndic de copropriété délivrée par la Chambre de commerce et d’industrie (CCI).

Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires.

À ce titre, il est notamment tenu de gérer l’administration et les finances de la copropriété.

Nous assurons :

La Gestion administrative

Le syndic doit assurer la gestion administrative de la copropriété. Dans ce cadre, il doit :

établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord,

faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale,
administrer l’immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde,
représenter le syndicat de copropriétaires en justice,
établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble,
procéder à l’immatriculation de la copropriété,
informer les occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale. Il doit par ailleurs obligatoirement organiser un vote concernant les décisions suivantes :

  • souscription d’un contrat d’assurance responsabilité civile du syndicat (en cas de refus, le syndic peut souscrire cette assurance pour le compte du syndicat),
    délégation à une entreprise spécialisée de la gestion des archives du syndicat des copropriétaires (aux frais de ce dernier),
  • signature d’un contrat avec le syndic ou toute entreprise ou prestataire qui lui est lié.

La Gestion comptable et financière

Le syndic est tenu d’assurer la gestion comptable et financière de la copropriété. Il doit :

  • établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires,
  • ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement) sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.
  • Il doit également ouvrir un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux.

La gestion technique de l’immeuble

Etablir un cahier des charges et réaliser les appels d’offres et mise en concurrence des entreprises.

Pour ce faire nous vous proposons un contrat personnalisé conforme aux évolutions législatives et réglementaires.

En effet, afin d’améliorer la gestion des copropriétés et renforcer la transparence dans les relations entre le syndic et les copropriétaires, la loi ALUR du 24 mars 2014, dans son article 55, instaure un contrat-type de syndic. Elle pose également le principe d’une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante et prévoit que soient définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire.

Le décret du 26 mars 2015, pris en application de cet article, définit le contrat type de syndic, liste des prestations de gestion courante non limitativement et énumère les prestations particulières.

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Le contrat précise la rémunération forfaitaire annuelle perçue par le syndic au titre de son contrat (en euros hors taxes et toutes taxes comprises) et les modalités de paiement (d’avance, à terme échu ou selon une périodicité) La rémunération du syndic peut être révisée chaque année à la date convenue par les parties et selon des modalités définies par elles.

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Honoraires du syndic professionnel

Nature des prestations du syndic Contrats de syndic conclus ou renouvelés après le 1er juillet 2015
 Prestations pour gestion courante (socle)  Le montant est librement négocié entre les parties et exprimé forfaitairement. Les prestations du socle sont définies non limitativement.
(loi du 10.7.65 : art. 18-1-A / décret du 26.3.15 : annexe 1)
 Prestations particulières  Le montant est librement négocié entre les parties et les prestations particulières définies limitativement.
(loi du 10.7.65 : art. 18-1-A / décret du 26.3.15 : annexe 2)
 Travaux  Le montant est librement négocié entre les parties et exprimé en pourcentage du montant hors taxe des travaux, avec un taux dégressif selon leur importance.
Les travaux et les honoraires du syndic doivent être décidés au cours de la même assemblée (loi du 10.7.65 : art. 18-1-A)
 Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (recouvrement, établissement de l’état daté) Le montant est librement négocié entre les parties dans la limite d’un plafond (décret à paraître).
(loi du 10.7.65 : art. 10-1)

 

Note
1 – Majorité absolue (loi du 10.7.65 : art. 25) : il s’agit de la majorité des voix de tous les copropriétaires
2 – Le Conseil d’État a prononcé la nullité de la clause sur le certificat délivré par le syndic lors de la vente d’un lot de copropriété (§ 9.2) pour tous les contrats conclus après le 1erjuillet 2015.